O que muda na tributação de imóveis e aluguéis
A reforma tributária redefine a tributação de imóveis e aluguéis a partir de 2026, inclui locações no IBS/CBS e altera regras para permutas, incorporações e loteamentos.
A promulgação da EC 132/23, conhecida como a reforma tributária, inaugurou uma nova era para o sistema fiscal brasileiro. Com a substituição de tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS pela CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços e pelo IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, diversos setores da economia passarão por profundas transformações.
A principal mudança é a unificação de cinco tributos em um modelo de IVA – imposto sobre o valor agregado dual. O objetivo é substituir um emaranhado de regras que geravam infindáveis disputas judiciais.
Com a nova legislação, a permuta passará a ser tributada pelo seu valor de mercado. A contrapartida será o direito ao crédito do IBS/CBS que incidiu na aquisição do bem dado em troca, materializando o princípio da não cumulatividade. A discussão judicial futura não será mais sobre “se incide”, mas sobre “como calcular o crédito” e “qual o valor justo da operação”.
A tributação da locação de imóveis e o “redutor social”
Outra alteração de grande impacto na reforma tributária é a tributação de aluguéis. A nova legislação estabelece de forma explícita a incidência de IBS e CBS sobre as receitas de locação, encerrando a antiga controvérsia sobre a natureza jurídica do aluguel para fins de tributação por impostos sobre o consumo.
A LC 227/26, ao alterar a LC 214/25, incluiu a locação no rol de operações tributáveis. Ciente do impacto econômico, o legislador criou um mecanismo de proteção:
Redutor social: Conforme o novo art. 260 da legislação, na locação de bem imóvel para uso residencial, o contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS poderá deduzir da base de cálculo um redutor social no valor de R$ 600,00 por mês, por imóvel.
Essa medida visa proteger os contratos de aluguel de menor valor, diminuindo ou até zerando o imposto devido e, consequentemente, o impacto no custo da moradia para o inquilino.
Impactos na incorporação e loteamento: O fim da distinção entre receita operacional e ganho de capital.
Outra fonte de grande litígio era a diferenciação entre a venda de um imóvel classificado como “ativo circulante” (estoque) e como “ativo não circulante” (imobilizado). A depender do objeto social da empresa e da classificação contábil do bem, a receita da venda poderia ser tributada como receita operacional ou como ganho de capital.
Antes era preciso verificar o objeto social da empresa e a destinação do imóvel para definir a tributação. O novo sistema de IBS e CBS torna essa discussão obsoleta para os tributos sobre o consumo. A venda de um imóvel será sempre uma “operação com bem”, sujeita à tributação pelo valor total, com o correspondente direito de crédito.
Para dar segurança aos projetos em andamento, a LC 227/26 estabeleceu regimes de transição:
a) Incorporação imobiliária (RET): Opção por alíquotas de 2,08% ou 0,53% (interesse social) sobre a receita; e
b) Loteamento: Opção por alíquota de 3,65% sobre a receita bruta.
Portanto, a reforma tributária e a tributação de aluguéis e imóveis representam uma mudança de paradigma. Ao substituir um sistema complexo que fomentava longas disputas judiciais, como a da permuta de imóveis, o novo modelo de IVA busca trazer simplicidade e segurança jurídica.
O período de transição será crucial para a adaptação do setor.
Fonte – https://www.migalhas.com.br
Reforma tributária: Tributação de imóveis e aluguéis
